調查：漳州一投資區地塊閑置17年無法開發
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發布 : 04-10
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本文轉自：人民網 “龍海角美2006J03”地塊，位于福建漳州臺商投資區保生路北側。該地塊是兩座山頭環抱的山坳，往東翻過山頭，便是廈門市海滄區。在過去的數年中，這里的房地產市場一度因毗鄰廈門而炙手可熱，樓面價最高時達到1.5萬元。 就是這樣一片開發熱土，卻被迫閑置了17年而無法開發。 一宗地塊“卡死”17年 2006年，漳州臺商投資區還未設立。當年6月，商人吳達新以1310萬元競得“龍海角美2006J03”地塊。該地塊使用面積49014平方米，用途為住宅用地。2007年1月31日，吳達新以該宗地與環宇集團合作成立漳州市豐達房地產開發有限公司（以下簡稱“豐達公司”），該宗地使用權也轉讓給豐達公司，同日，豐達公司繳清了該宗地的土地出讓金和相關稅費。 在保生路路邊，豐達公司負責人歐秉楷向人民網記者指出了“2006J03”地塊所在位置。人民網 張子劍攝 豐達公司負責人歐秉楷稱，2007年5月，龍海市人民政府向豐達公司頒發“國有土地使用證”，豐達公司還辦理了選址意見書，并取得了建設項目批復、地質災害危險性評估報告備案、環評報告。但此后的進展并不順利，其設計方案當年送審建設局和規劃局，均未獲得受理審批，隨后又送審至多個部門，但均無果。 到了2012年，國務院批復設立漳州臺商投資區，包括豐達公司所拍地塊在內的原龍海市部分行政區域被劃到該區。 但行政區劃的變更沒有改變“2006J03”地塊的命運。歐秉楷表示，在反復申報項目建設過程中，2016年“聽區里干部透露，該地塊城市規劃變更，已調整為山體綠地，屬于限制建設區。”此后，“區里不再受理我們的申報。” 實際上，在漳州臺商投資區遇到同一問題的不止豐達公司。據漳州臺商投資區辦公室提供的材料顯示，福建順華置業有限公司（以下簡稱“順華公司”）名下有“2006J04-2006J09”六宗地塊，總面積392966平方米。這六宗地塊同豐達公司的地塊相鄰，“因各種原因，至今未開工建設”。該區辦公室工作人員透露，在當地面臨同樣問題的，一共有七八家企業，其中涉及土地面積最大的就是順華公司。 反復變更的宗地性質 據漳州臺商投資區辦公室提供的材料顯示，“2006J04-2006J09”六宗地塊于2006年1月由龍海市國土局作為工業用地，分別出讓給漳州纖源木制品有限公司（以下簡稱“纖源公司”）、元昌塑料制品（漳州）有限公司、維爾來（漳州）電池有限公司、宏邦制衣（漳州）有限公司、漳州維多利新型涂料有限公司和金雙盛制衣（漳州）有限公司。歐秉楷也稱，“2006J03”地塊上的“前業主”為“纖源公司”。 公開信息顯示，這六家公司，除了法人、經營范圍不同外，注冊資金、成立時間及地址均相同，分別為300萬元、2006年1月5日、角美工業綜合開發區白礁村（即涉事地塊所在村）。 值得注意的是，龍海市在2006年1月以工業用地性質出讓土地給上述六家企業后，當年6月便將這七宗地塊收回作為城市儲備地，后又分別在當年6月和12月按商住用地掛牌出讓。 而出讓時，這七宗地塊并無控制性詳細規劃（控制性詳細規劃是確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求，編者注）。因此2007年5月以后，有關部門告知豐達公司該區域沒有控制性詳細規劃，不受理開發建設申請。 纖源等六家公司注冊資金、成立時間和地址都相同，是否過于巧合？沒有控制性詳細規劃的地塊掛牌出讓是否違規？當年土拍的合法程序是如何執行的？截至人民網記者發稿時，漳州臺商投資區自然資源局工作人員并未給予明確答復。 此外，據歐秉楷稱，在企業接收該地塊時并沒有看到工業廠房。而該區辦公室工作人員也指出，“那里是山地，一般認為不適合發展工業。”這位工作人員坦言，不知為何將山地作為工業用地出讓，也不清楚這些地塊出讓的規則和程序。 人民網記者注意到，這七宗地塊的土地性質，在數年內多次變更：從2006年1月時首次以工業用地出讓給六家企業，到當年6月和12月以商住用地出讓給豐達公司等房地產開發企業，而后又在2010年漳州市城市總體規劃修編時，因發現該區域“植被綠化較為完好、山體坡度較大，不宜進行開發建設，應作為重要的生態保育區進行保護”，使得這些地塊的性質再次變更為山體綠地。 誰該為閑置“買單”？ 時間已長達17年，歐秉楷稱，豐達公司雖仍在為閑置土地繳納土地使用稅，卻不敢再拿地開發，而除了土地款等在內的明確投入，巨額資金損失已無法準確統計，“付了土地款、交了稅，卻一直不讓開發，面對這樣的營商環境，企業怎么敢投入？” 在半山腰處遠眺“2006J03”地塊，發現其早已被植被灌木覆蓋，難以辨認17年前的模樣。人民網 張子劍攝 對此，漳州臺商投資區有不同的說法。 該區辦公室工作人員告訴人民網記者，對于豐達、順華等公司的訴求，區里上下多年來積極協調、不斷努力嘗試，試圖解決問題。2020年3月，區里成立龍池巖文圃山項目用地歷史遺留問題處置領導小組，專門解決有關企業訴求，但“很多歷史遺留問題，年代久遠、涉及部門眾多，我們區里實在有心無力”。 該區自然資源局工作人員也稱，區里十分希望企業訴求得到解決，但政府執政需要有法律依據，由于涉事地塊目前都不在控制性詳細規劃中，豐達等公司地塊屬于山體綠地，無法依法辦理有關建設手續。 面對漳州市委督查室對于閑置土地的督查，2019年10月29日，該區給市委督查室上報一份《關于福建順華置業有限公司閑置土地處置意見函的反饋函》。這份函件中寫道，區主要領導積極主動與市政府及市自然資源局溝通爭取在漳州市城市總體規劃（2012-2030）修編中調整該六宗地塊所在區域為城市建設住宅用地，并建議“啟動閑置土地回收或置換程序。” 上述辦公室工作人員稱，已將豐達等公司情況向市里及上級部門反饋，“市里意見希望區里收儲涉事地塊。”而現實是，該區2022年財政收入約38億左右，按照當前的土地價格，無力收儲涉事大面積土地。這位工作人員建議，從市級層面協調，或調整涉事土地規劃，或對大面積收儲土地給予財政支持。 同時，這位辦公室工作人員還稱“區里曾經同豐達公司積極協商處置辦法，提出按當年拍地價格收儲涉事土地，但豐達公司予以拒絕。”當記者問及協商是否有會議紀要證明時，這位工作人員稱“肯定談過，但應該沒有形成會議紀要”。 而歐秉楷稱：“從早先的龍海市，到現在的臺商投資區，各部門都不批準企業土地開發審批手續，不退還土地款，也未通知企業來商議置換地塊。同時對我們的書面訴求文件不接收、不正式答復。” 人民網記者電話聯系漳州市自然資源局局長陳愛棋了解此事，他表示：“臺商投資區的事跟我市局沒關系，你要去找臺商投資區。”當人民網記者提出希望面談求證情況時，陳愛棋稱，“沒有時間”，并掛斷電話。次日，一位市自然資源局工作人員回復稱：“去年，市局有函告臺商投資區管委會，要求按照《閑置土地處置辦法》規定開展閑置土地調查工作。” 都想“解決問題”，問題卻一直無法得到解決 在采訪中，人民網記者聽到最多的四個字是“解決問題”。 漳州臺商投資區辦公室及區自然資源局工作人員均對人民網記者提出了對“解決問題”的希望。 而豐達公司負責人歐秉楷口中的“解決問題”則更為明確：一是可協調變更土地性質，批準原地建設；二是可協商置換或以合理價格收儲土地；三是對項目延誤多年造成的巨大損失給予一定補償。 但各方的“解決”意圖匯到一起，就成了“問題”的碰撞： 對企業而言，訴求明確，看似合理。對漳州臺商投資區而言，并不是“問題”的“創造者”卻要為“問題”“買單”。站在該區管委會的角度，無力推動變更土地性質；在財政吃緊的當前，無力以當下的土地價格收儲涉事土地；在住宅用地有限的前提下，無力置換大面積土地。最重要的是，受訪的區辦公室及區自然資源局工作人員均聲稱，“沒有法律依據。” 大家都想“解決問題”，問題卻一直無法得到解決。 面對錯綜復雜的情況，漳州市各級政府及有關部門如何“理”當年遺留至今的“舊賬”、積極作為，維護一方營商環境？豐達等公司地塊未來何去何從？人民網將持續關注。
