“白名單”密集擴(kuò)容房企融資實(shí)質(zhì)性松動(dòng)
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最近幾天，關(guān)于房地產(chǎn)融資“白名單”各城市密集表態(tài)，企業(yè)端也開始對(duì)外披露“白名單”進(jìn)展。2月4日，北京商報(bào)記者獲悉，目前碧桂園確認(rèn)已獲批進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目超過30個(gè)，包括河南、湖北、四川、山東、重慶等地的多個(gè)項(xiàng)目均在屬地政府“白名單”內(nèi)。碧桂園之前，世茂集團(tuán)、金科股份、中國(guó)奧園、雅居樂等多家房企均宣布，旗下多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入各地融資“白名單”。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著更多房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款支持落地，房企融資進(jìn)入實(shí)質(zhì)性松動(dòng)階段。這將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性，有助于緩解房地產(chǎn)貸款的緊縮情況及擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。出險(xiǎn)房企迎利好從時(shí)間線上看，中國(guó)奧園是最早披露進(jìn)入“白名單”的房企。2月1日，中國(guó)奧園發(fā)布消息稱，旗下廣西南寧譽(yù)江南、重慶悅府、翡翠天辰、合川原著等項(xiàng)目入圍房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”。此外，中國(guó)奧園在廣東、鄭州、沈陽(yáng)、天津等多個(gè)項(xiàng)目也有望陸續(xù)進(jìn)入“白名單”。2月2日，雅居樂集團(tuán)官微披露，截至目前，雅居樂已有涉及重慶、廣州、昆明等城市的多個(gè)項(xiàng)目被當(dāng)?shù)刈〗ú块T明確納入“白名單”。隨后，世茂集團(tuán)和金科股份幾乎同時(shí)官宣了項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”的消息。世茂集團(tuán)稱，公司在試點(diǎn)城市申報(bào)了40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，入圍“白名單”的有16個(gè)。其中，武漢錦繡長(zhǎng)江項(xiàng)目已落實(shí)融資方案并實(shí)現(xiàn)回款，其他項(xiàng)目正陸續(xù)在地方政府的支持下，與金融機(jī)構(gòu)溝通融資方案。重慶首批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”中，金科股份對(duì)符合要求的項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)，目前金科確認(rèn)已獲批進(jìn)入“白名單”項(xiàng)目超過20個(gè)。2月4日，北京商報(bào)記者獲悉，目前碧桂園確認(rèn)已獲批進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目超過30個(gè)，包括河南、湖北、四川、山東、重慶等地的多個(gè)項(xiàng)目均在屬地政府“白名單”內(nèi)。另?yè)?jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，截至1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。一家出險(xiǎn)房企的內(nèi)部人士告訴北京商報(bào)記者，“白名單”申報(bào)沒有企業(yè)屬性限制，無論是國(guó)企還是民企，無論是出險(xiǎn)房企還是正常經(jīng)營(yíng)房企都可以申報(bào)。即便首批沒能入圍，第二批還是有機(jī)會(huì)被選上。1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局共同發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部金融監(jiān)管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》提到，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。根據(jù)監(jiān)管要求，能夠獲得融資支持的項(xiàng)目實(shí)際需要滿足五個(gè)條件。第一，項(xiàng)目處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復(fù)工，并能建成交付的項(xiàng)目；第二，具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)保；第三，已明確擬申請(qǐng)貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；第四，預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時(shí)收回；第五，初步制訂了貸款資金使用計(jì)劃和完工計(jì)劃。從“房企”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目”2023年11月，一則關(guān)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”的消息持續(xù)發(fā)酵，名單可能涵蓋50家規(guī)模房企，將包括萬科、龍湖、碧桂園、旭輝等規(guī)模房企，其中不乏已經(jīng)出險(xiǎn)房企。彼時(shí)，市場(chǎng)觀點(diǎn)還停留在支持“房企”階段。如今隨著“白名單”落地，融資支持對(duì)象也由“房企”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從“房企”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目”，是房地產(chǎn)“白名單”落地的可行渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可能無法保障金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠做到產(chǎn)權(quán)清晰，資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)（不出現(xiàn)資金抽調(diào)、抽逃），就可以保障金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)。這樣就能消除金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間的信息不對(duì)稱。1月30日，廣西南寧市宣布已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”。“白名單”中的北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款，這也標(biāo)志著首個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”正式落地。自廣西南寧之后，近日重慶、成都、云南、武漢等多個(gè)城市也向金融機(jī)構(gòu)推送了首批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，其中重慶同樣有“白名單”項(xiàng)目貸款落地。重慶合川區(qū)花灘國(guó)際新城譽(yù)峰項(xiàng)目，獲得農(nóng)業(yè)銀行重慶分行3.2億元開發(fā)貸款。李宇嘉稱，在接下來的一段時(shí)間，各地都會(huì)發(fā)布類似的“白名單”，并推送項(xiàng)目給金融部門，相關(guān)的貸款投放也會(huì)接踵而來，逐步讓市場(chǎng)形成共識(shí)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳播開始被阻斷，不僅有利于保交樓的解決，也有利于市場(chǎng)對(duì)期房的接受程度，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。值得一提的是，此前住建部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，一共有35個(gè)城市參加。緩解房企融資難題銷售遇阻、利潤(rùn)虧損、企業(yè)出險(xiǎn)……各大房企的生存現(xiàn)狀構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，TOP100房企銷售總額為2815.3億元，同比下降33.3%，較去年同期降幅擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企單月銷售額環(huán)比下降47.7%。過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，規(guī)模體量是房企融資的參考標(biāo)的，規(guī)模越大越靠前，對(duì)外融資也會(huì)更容易。但近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，債務(wù)違約引發(fā)信任危機(jī)，整個(gè)行業(yè)也陷入惡性循環(huán)。出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，金融機(jī)構(gòu)也大幅縮減房地產(chǎn)貸款。2023年12月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為567億元，環(huán)比增長(zhǎng)26.7%，但同比降幅仍近兩成。隨著更多房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款支持落地，房企融資進(jìn)入實(shí)質(zhì)性松動(dòng)階段。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度要做的就是緩解房企融資難的問題，特別是針對(duì)出險(xiǎn)房企“一刀切”不給融資的問題。打開部分爆雷房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資的困境，從政策層面部分解除金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂，從而完成“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的任務(wù)。但這次救助對(duì)象明確排除了對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的救助。這無疑是對(duì)此類企業(yè)的最終命運(yùn)定下了基調(diào)。張大偉提醒稱，需要特別注意的是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”并不意味著就能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的融資，地方政府將房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單推送給區(qū)域內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)后，再由這些金融機(jī)構(gòu)從中篩選出可以發(fā)放貸款的項(xiàng)目。最終的決定權(quán)在金融機(jī)構(gòu)，而非地方政府。北京商報(bào)記者 王寅浩
